2、拖垮建築商

黃光裕將國美電器產生的現金流挪用到地產領域，但主要是用於土地拍賣，他並不會將錢投入到實際的建築過程中。家電零售業的類金融模式，黃光裕在房地產項目也有類似的玩法。在家電零售領域裡，國美電器截留現金，而在房產開發過程中，黃光裕要求建築商墊付房產開發資金，他自己實際要投入的錢並不多。從拿地、發包工程、銷售樓花、業主入住整個流程中，實際需要房地產開發商投入的資金僅為拿地部分，其餘部分資金可以通過銀行貸款和讓建築承包商墊資獲得。開發商只需要支付承包商一部分定金，在樓盤封頂之後，通過銷售樓花回籠資金，再償還銀行貸款和建築商剩餘部分工程款即可。如果開發商手裡需要資金開發下一個項目，則可以長時間拖欠工程款。

有地產業內人士說，開發商在拿地的時候，可以分期付款，假定某塊地地價為10個億，開發商可以和政府談土地出讓款的支付方式。比如，政府可能會要求他先支付2億元，剩下拍賣款緩付，或者，可以將地塊分成5塊，這個地塊的2億元付了之後，就可以辦土地開發許可證等證件了，辦完之後，可以去銀行做抵押，可能會貸來1個億，加上開發商的自有資金，就可以進入建樓階段。

黃光裕開發房地產的過程中，融資的方式可以有很多。

在銀行收緊對房地產開發商的信貸時，開發商可以通過高利貸借錢、利用信息不對稱賺中介費、吸引跨行業投資、向外資投行融資等多種方式實現融資和退出。其中，高利貸借錢是指開發商拍得土地以後，找民間借貸人以高額的月利率獲取過橋借款（通常指公司股東為履行出資義務從第三人處取得借款，股東將借入資金交付公司並取得公司股權后，再將公司資金直接或間接地歸還給第三人，用以抵銷股東對出借人的欠款。形式是：公司股東在設立公司借款註冊，公司成立時，公司股東將公司註冊資本金抽出，返還給借款人），用以支付土地出讓金，或者股權轉讓金。獲取土地使用證后，向銀行申請貸款，用以償還之前的過橋借款。如果銀行不同意貸款，開發商就會繼續向民間借貸者借貸。利用信息不對稱賺中介費是指，開發商往往利用信息不對稱，先付股權轉讓或者土地拍賣的訂金，而後再將項目整體轉讓給其他開發商，從而賺取較高溢價。吸引跨行業投資是指。通過出讓項目公司的股權來吸引其他行業公司進入房地產領域。向外資投到融資是指，與外資投行簽訂融資協議，許諾外資高額的回報率獲得投資。

即便有一些必須要支付的錢，黃光裕也會想盡一切辦法拖延。

按照現在房地產市場的規定，土地出讓款是必須要交的，只有繳納了土地出讓款之後，才能拿到土地使用證。但黃光裕要求手下人儘可能拖延繳納土地保證金和出讓款，儘管最終還是會足額繳納，但是利用這個"拖延"可以讓他有更為充裕的時間盤活手中的資金。

黃光裕的不合理要求有的時候讓辦事人員十分為難，但如果向他反映有困難，黃光裕會立刻斥責手下人："花錢請你們連這點事都辦不好，請你們有什麼用？"在黃光裕的壓力下，他的手下人也只能通過一切可能的辦法拖延各種付款。

前期項目融資到位之後，正式進入開發階段，這時候，開發商可以通過讓建築承包商墊資來完成項目開發，以此緩解自己的資金壓力。許多房地產項目，開發商只投入20%-40%的資金，總承包單位、分包單位、鋼材商、水泥商，工程建設的整個產業鏈承擔了其餘60%-80%的開發成本。儘管有規定要求開發商自有資金必須達到35%以上，但事實上，很多開發商都做不到。一些開發商甚至讓建築公司從打地基開始，一直墊資到預售許可階段。

在房地產開發方面，黃光裕大量採取了以上方式，鵬潤系地產公司拖欠了大量的土地款、工程款，這就意味著黃光裕實際投入地產項目的錢並不是很多，他主要是通過讓建築商墊錢來實現自己房地產業務的不斷擴張。

2009年春節前，中建八局上百名工人聚集在鵬潤大廈門口，要求發放工資。這是因為黃光裕被抓進去了，所以才會發生上門討債的事，如果他安然無恙，這些工人奈何不了他。

這些建築承包商為什麼肯墊資？一方面，這是建築行業的潛規則，只有能墊資才能獲得承包項目；另一方面，承包商是被黃光裕首富的名頭給唬住了，認為幾個億對首富來說不成問題。

雖然黃光裕表面上說胡潤的富豪排行榜是殺豬榜，但其實他內心非常在乎首富的稱號，因為這個稱號能給他的投資帶來增值。有一些人在與他合作的過程中都抱著類似的心態，認為黃光裕在資金上不可能有問題，因此會放心大膽地和他合作，殊不知，黃光裕實際上早就算計好了，等到合作對象發現時已經晚了。

樓盤封頂之後，開發商通過銷售回籠資金償還銀行貸款，支付建築承包商的工程款。但如果銷售形勢不好，或者銀行收緊房貸，那麼開發商的資金鏈就有可能面臨斷裂。這時，有的開發商會鋌而走險採取假按揭的方式來騙取銀行貸款，前文所述黃光裕從中國銀行騙貸就屬於此類。

騙貸又稱假按揭，具體流程為：當開發商沒錢時，就叫親戚朋友或者員工買他的房，其實這些人不想買，但迫於壓力也就買了，開發商給他們掏20%的首付，他們不用掏錢，只需以他們的名義從銀行貸款，這樣銀行就會把剩餘的80%給開發商，開發商就有錢了。房子名義產權屬於買房人，別的人看上了這間房子，就可以以二手房的方式成交。

假按揭不僅給房地產交易市場造成了虛假繁榮，還對銀行信貸安全造成潛在威協。假按揭這種貸款模式只有開發商和銀行工作人員串通才能實現，這又造成了銀行系統腐敗滋生。業內人士稱，假按揭其實是可以看出來的，因為從時間上看，一個樓盤在較短時間內成交量突然不正常地上漲、樓盤銷售頻次加快、買房人之間關係密切，這些無疑都會成為銀行放貸員重點關注的方向。黃光裕2006年因為假按揭受調查，最終依靠保護傘庇護獲釋。

房地產開發商的資金永遠都不夠用，在上一個樓盤銷售完畢之後，他們會用手中的銷售餘款再去拍賣其他的地塊，然後周而復始建設下一個項目。有的時候，一些激進的房地產開發商會以2-3個項目回籠的資金推動6-7個項目的進行，因此，一旦面臨類似於2008年這樣的金融危機，這些房地產企業就都會因扛不住而倒下。黃光裕1996年進軍房地產行業之後，短短數年間，組建多達6家房地產公司，根據黃光裕重組中關村時披露的信息，鵬潤系地產總資產規模在180億元左右，其中還有多塊資產未準備納入上市平台。

上帝欲使人滅亡，必先使其瘋狂。

黃光裕的野心隨著事業規模的擴大而越來越膨脹。對於國美電器開店速度和房地產開發速度提出了越來越高的要求，黃光裕的資金窟窿開始出現，像宇宙中的黑洞吞噬著周圍一切的星體，在離心力加速中，這些星體將粉身碎骨，黃光裕和他的事業註定將被黑洞吞噬。

從2004年9月底起的4年左右時間裡，黃光裕拋售國美電器股份套現6次之多，最後一次套現是在2008年9月21日，黃光裕以每股13.74港元出售了1.7億股股份，套現23.36億港元。在"2008胡潤套現富豪榜"上，黃光裕的歷年套現總額由2007年榜上的93億元上升到2008年榜上的135億元，再次成為手頭現金最多的企業家。