27.第27章 風雲再起，華爾街炒房團在行動(1)

本章導讀

房價反彈被認為是美國經濟復甦的又一「鐵證」，真相再次被幻覺和狂熱所掩蓋。價格之所以能夠迷惑絕大多數人，就是因為人們往往只看價格本身，而不去分析形成價格的深層原因。

2012年3月是美國房地產價格反轉的拐點，長達6年的房地產熊市終於出現了轉機。實現房價逆轉的關鍵因素，就是改變了銀行止贖房的供求關係。一方面銀行積壓了大量止贖案件，減緩了止贖房拍賣對房價的沉重壓力；另一方面，在美國政府的支持下，華爾街炒房團開始大舉入市，橫掃了美國東西海岸五大房地產重災區的止贖房庫存，在數月之內一舉扭轉了房地產的頹勢。

華爾街炒房團以區區數百億美元的資金，調動了數千億投機大軍，撬動了數十萬億的房地產市場，其動用資金之少，時間之短，成效之大，堪稱是以金融手段改變房地產走勢的經典戰例。

問題在於，金融操縱可以短期改變市場價格，卻無力維持長期趨勢。決定房地產未來的是年輕一代的潛在購房者，而他們卻正在失去夢想的邊緣苦苦掙扎。

在利率火山的威脅之下，華爾街炒房團已經開始準備「勝利大逃亡」，在他們的兩條撤退路線中，一條已經失敗，另一條則剛剛開始嘗試。

記住，「租金抵押證券」的概念是否成功，決定了華爾街炒房團能否成功突圍！

房價失血的傷口：止贖房

2012年1月，正當中國為壓不住房價的上漲而一籌莫展之時，美國卻在為擋不住房價的下跌而焦慮萬分。中國人根本不相信房價可能會下跌，正如2006年的美國人和1989年的日本人一樣。

其實，房價下跌的關鍵是按揭貸款的崩潰，大面積的嚴重違約迫使銀行收回房產進行拍賣，低廉的拍賣價砸垮了房產價格。到目前為止，中國極少發生房產被銀行沒收拍賣的情況，所以對銀行止贖的概念比較淡漠。

無論在中國還是在美國，當人們通過銀行按揭貸款買房時，由於購房者沒有其他資產可供抵押，所購買的房產便作為銀行的抵押品，直到房貸全部還清，銀行才將房產所有權歸還給房主。對購房者來說，每月按時償還房貸，就是一個連續不斷的「贖回」自己房產所有權的過程。如果不能及時還款，那麼銀行就有權中止房主「贖回」產權，並將抵押品進行拍賣，這就是「止贖房」的由來。

在正常情況下，銀行並不願意持有止贖房產，這將耗費大量的人力財力，效益上得不償失，最佳選擇是儘快拍賣這些房產，迅速收回資金。止贖房的拍賣價格往往非常低廉，它們大量而集中地湧現在市場中，相當於「四·一二」黃金市場上出現的大規模的猛烈拋售，流量最終決定存量價格。止贖房的砸盤惡化了房產價格的預期，而房價的下跌又加劇了止贖房的湧現，從2007年到2012年，美國房價的惡性循環已持續了5年之久。

2012年1月6日，紐約聯邦儲備銀行的總裁兼CEO威廉·杜德利（WilliamC.Dudley），在新澤西銀行家協會的經濟論壇上憂心忡忡地指出：自2006年房價見頂之後，美國房地產遭受了34%的空前慘跌，房產所有人損失了7.3萬億美元，超過了他們房產凈值的一半。新房開工數量從高峰期的每年175萬幢，劇減為2009年年初的36萬幢，到2012年也僅僅停留在42萬幢的水平上。[1]

到2012年初，儘管按揭貸款違約的洪峰期已過，但仍有150萬個家庭的房貸出現了90天以上的嚴重違約，200萬個家庭已經處於銀行止贖的狀態之中。當銀行沒收房產之後，這些止贖房產被稱為REO（RealEstateOwned）。如果情況沒有根本改善，那麼在2012年和2013年還將有360萬幢住宅變成止贖房。

更糟糕的是，美國共有1100萬個家庭的房貸總額超過了他們房產的價值，這些「溺水房產」的負債人有強烈的動機「拋棄」他們的房產，隨時加入違約大軍，這就使銀行潛在的止贖房的總量達到了上千萬套的規模！

設想一下，銀行持有的上千萬套的止贖房產，成批量地不斷砸向脆弱的房地產市場，美國的房價將難逃再次出現大崩潰的局面，10年之內難以復原。

在經濟繁榮時，美國的家庭基本不儲蓄，需要消費時，不斷升值的房子就是取款機。當經濟蕭條時，人們連工作都難以保住，實際收入負增長，想放開手腳消費就更難。房子是美國人最主要的家庭財富，如果房價不斷下跌，財富效應萎縮，消費拉動經濟就是空談。消費不振則經濟萎靡，缺乏經濟活動，哪裡會有現金流和稅收？又如何支撐得住股票市場和金融市場的泡沫？

房價持續下跌正是美國最致命也是最頭疼的經濟難題，美聯儲的QE政策實施了兩輪，而房價卻遲遲不見好轉。

壓制利率可以輕易帶來債券和股票市場的繁榮，但多數美國人並不直接擁有股票和債券。金融泡沫對於大量擁有金融資產的富人所帶來的財富效應，要遠大於正在拚命保住飯碗、奮力維持收支平衡的普通中產階級，因此股市創新高並不足以刺激持續的消費增長，而美聯儲的寬鬆貨幣又主要流進了金融系統，刺激出更大的影子泡沫，普通的美國人沾不上QE的好處。如此一來，房地產的價格復甦根本指不上早已負債纍纍、「壓力山大」的中產階級。

到2012年年初，美聯儲已經清楚地看到，單純依靠QE印鈔和超低利率，並不能從根本上扭轉房價下跌的趨勢，最有效的辦法還是要用在金融市場上屢試不爽的價格操縱手段。

需要再次強調，房地產和金融市場一樣，都有一個共同的規律，那就是流量價格決定存量價格，或者更進一步說，是流量價格的預期發揮著決定性的作用。

美國房地產市場的總存量為1.33億套，總價值約23萬億美元，每年新房和現房的銷售規模為800萬套，即流量僅占存量的6%。

在一個房價下滑的市場中，準備開工新建住房的開發商，首先關注的是現房的成交價格，並以此來評判新房在市場中的競爭力和利潤率，新房定價其實是被現房交易所左右。而在現房市場中，每年近百萬套的止贖房拋售，嚴重壓制了700多萬套現房交易的成交價。

如果一個社區的房產均價為25萬美元，只要掛出幾個拍賣價僅12萬美元的銀行止贖房，所有的賣房人都會處於巨大的心理壓力之下。關鍵是這種價格落差會左右市場預期，導致買家更有耐心，而賣家更迫不及待。

如果說流量決定存量，那止贖房就是流量中的增量，是決定整個房價最關鍵的「穴位」。

在紐約聯邦儲備銀行和美國財政部中，到處都是在金融市場上摸爬滾打出來的行家，他們對於市場的各種玩法瞭然於胸，既然股票、債券、利率、貴金屬市場可以人為控制，房地產市場當然也可以從中借鑒。所謂「人為控制」，往好里說叫「管理預期」，往壞里講就是「操縱預期」。不管是「管理」，還是「操縱」，其基本共同點就是「人為」二字。

想扭轉房價預期，關鍵就在控制止贖房的供需關係，迫使止贖房的價格上漲。

要達到這一目的，首先就要減少止贖房的供應量。

止贖阻塞，房價企穩

保住房主不被銀行掃地出門，這是減少止贖房供應的第一招。

2009年，美國啟動了HAMP（HomeAffordableModificationProgram）計劃，其目的就是讓納稅人出錢，讓銀行得利，讓房主繼續「套牢」在已成為「溺水資產」的房子里，以延緩房產止贖的發生。HAMP計劃完全由銀行主導，如果銀行評估從政府那裡獲得的好處更多，它就會通知房主重新修改房貸條款，例如以提高貸款總額為代價，略減月供的金額。如果銀行覺得政府貼補得不夠，它就會決定直接進行止贖和拍賣。

HAMP計劃原指望「拯救」400萬戶深陷「溺水房」沼澤，而已經發生房貸違約的家庭，由於工作效率和標準設定問題，僅處理了120萬個家庭重新修改貸款的申請。可悲的是，30.6萬個家庭再次陷入違約，還有8.8萬個家庭即將違約，總數高達全部參與家庭的33%，而且加入該計劃時間越長的家庭越容易違約。從2009年該計劃開始執行時就參加的家庭，其違約率高達46%，當這些家庭再度違約時，他們不僅面對更高的負債總額，而且遭到更嚴重的信用傷害。

到2013年4月底，HAMP計劃得到了191億美元的額度，卻僅僅使用了44億，由於再度違約造成了8.15億的損失，該計劃將延長到2015年。

從效果上看，HAMP計劃不像是拯救行動，而更像是一個陷阱。陷入止贖困境的家庭，基本都是由於失去工作而喪失了還款能力，就業市場的極度萎靡導致這些家庭難以獲得足夠的收入來源，而房貸的總額卻大幅增加了，隨著時間的推移，他們的違約率大幅上升幾乎沒有任何懸念。

無論HAMP或其他「拯救」行動的最終效果如何，這些政策的執行還是有效地緩解了止贖房迫在眉睫的供應壓力，上百萬套止贖房的定時炸彈被延遲了爆炸時間。

除了政府干預，銀行也延遲了止贖房的進程。

2010年11月，驟然曝光的「機器人代簽」事件，使時運多舛的銀行醜聞再度升級。銀行雖然發放按揭抵押貸款，但卻沒有人力物力去處理成千上萬的收款、催款或向違約人發出止贖通知之類的「雜事」，這些業務通常外包給「服務商」。當欠款人發生違約后，「服務商」的工作量驟然增加，他們僅有的微薄利潤很快就被後續止贖流程的巨大工作量所吞噬。服務商的工作人員每天要處理成千上萬的法律文件，包括簽字和公證等手續。為圖方便和節約成本，他們幾乎沒有看過這些文件的具體內容，僅僅像「機器人」一樣地簽字，有時甚至在沒有證人和公證員的情況下草率完成公證手續，有些文件出現了大量錯誤。

「機器人代簽」事件，掀起了美國社會的軒然大波，畢竟房產是「美國夢」的重要基礎，當一個家庭即將失去這個夢想的心碎時刻，如此草率的處理方式，讓公眾對銀行的反感情緒更加強烈。銀行引發危機在前，「草菅人命」在後，止贖程序遭到了社會的普遍質疑。

要進行止贖，就必須首先確認止贖權，而銀行通常是在並未完成止贖權確認的情況下，就急急忙忙地發出了止贖通知，著手驅趕房主，並完成拍賣。律師聯合受害人集體控告銀行的「程序不合法」，導致了席捲整個美國的曠日持久的法律訴訟。

這場巨大的混亂，使銀行的止贖工作陷入了癱瘓，要從上百萬個止贖案件中，清理出哪些是手續完備的申請，絕非易事。銀行在無法弄清現狀的情況下，只得大面積暫停了止贖進程，結果導致了高達250萬個止贖案件的積壓。

此時，美聯儲和大銀行們都還沒有想出扭轉房價的妙計，所以他們的心態當然是止贖過程越快越好，以減少銀行的損失。

到2012年年初，美國政府和銀行達成「機器人代簽」案件的妥協后，銀行突然發現止贖案件大規模積壓所帶來的好處，這就是房價下滑趨緩了。

銀行終於意識到，止贖就是逆轉房價的關鍵！

因此，即便是法律訴訟已經解決，止贖積壓的因素都被消除，銀行反而對止贖房繼續積壓著不辦，致使止贖拍賣在2012年屢創危機之後的新低。在紐約，止贖過程竟然被拉長到1072天，時間長達3年，是2007年的4.3倍；佛羅里達是858天；加州為接近一年的時間；其他各州情況也大致類似。銀行刻意減少止贖房拍賣，導致了房地產投資人只能在更少的供應中去拼搶，從而大幅減輕了止贖房拍賣對房價的劇烈衝擊。

當然，銀行刻意拉長止贖時間，也會遭受一定的損失。當嚴重違約后，原房主知道自己將被掃地出門，索性不再向銀行繼續還貸，而在止贖完成之前，銀行也無權驅趕房主。在雙方僵持的過程中，銀行相當於免費向房主提供住房。

不過，減少止贖房的供應，僅僅能起到減緩房價下跌的作用，還不足以產生房價上漲的動力。要完成房價的逆轉，需要強大買盤的介入。

這就是美國房地產最新崛起的買家主力——華爾街炒房團！

華爾街炒房團，房價逆轉的節奏

集中優勢兵力打殲滅戰的思路，在金融市場中同樣是真理。金融市場多空雙方的博弈與戰場上敵我之間的廝殺，都是為了奪取主動權，即改變對戰爭結局的預期，勝利者摧枯拉朽的氣勢和失敗者兵敗如山倒的絕望，都是預期形成了一邊倒的後果。

2013年4月12日，華爾街以雷霆萬鈞的拋盤，徹底摧毀了黃金市場多頭的抵抗意志就是鮮活的戰例。2012年年初，華爾街準備在房地產市場上展開凌厲的大反攻，以圖一舉改變市場對房價走勢的預期，主攻方向就是止贖房這一戰略突破口，而主要突擊力量正是華爾街戰力彪悍的PE、REITs和對沖基金，其中，黑石集團堪稱是主力中的主力、王牌里的王牌。

房地產大反攻的戰略布局早在2011年8月就開始籌劃，止贖房審理的積壓造成了房價下滑減緩的有利局面。從市場心理的角度看，看空房地產的預期已得到一定程度的控制，但如果不利用這一有利時機進行反攻，那麼將來止贖房的供應還會源源不斷地湧向市場，而且規模越來越大，空頭力量將不斷加強。只有集中力量突然反擊，而且強度必須大到足以震撼市場的效果，才有可能摧毀空頭的意志，使房價大舉反彈。房價走高又會削弱止贖房的供應源頭，從根本上逆轉房地產的趨勢。

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