55.第55章 什麼不是「中國夢」(3)

由於全國房產不聯網，沒有人知道房產擁有的集中度究竟是什麼情況。這其實並不是技術問題，而是利益集團刻意阻擾的結果，人們已經可以明顯地感受到，機制糾錯在房地產領域中頻頻失靈。

未來，全國不動產聯網將是一個重大舉措，這將是檢驗現行制度究竟能不能剋制貪婪的試金石。

房價決定於流量而非存量。在一個100戶的社區里，只要有1戶賣房，它的成交價就決定了整個社區的房價。以美國為例，每年新建和現房的交易量僅為全部存量房產的3%～4%，即流量是存量的3%～4%。如果有50萬幢房屋的新增量突然湧進市場，將明顯影響1.3億幢存量房產的價格。要是突然冒出500萬幢新增量，美國的房價將頃刻崩盤。同理，2013年4月12日，華爾街僅以400噸黃金的集中拋售，就扭轉了全世界17萬噸黃金存量的價格預期。事實上，華爾街媒體對市場心理進行的地毯式轟炸，已經嚴重動搖了黃金市場的信心，0.3%的黃金存量以爆炸性的方式砸向市場，就足以導致價格崩潰。簡單地說，影響價格的決定性因素是市場心理，媒體是影響心理的重要工具，突然而劇烈的集中拋售，可以形成排山倒海的價格壓力，最終用極少的交易量獲得極大的價格影響力。

20世紀50年代初，陳雲在上海正是使用了這一策略，以純市場的方式一舉擊敗了盤踞上海數十年的投機勢力。近年來，政府調控房價效果不佳的根源，就在於伏擊戰打成了遭遇戰，速決戰打成了持久戰，殲滅戰打成了消耗戰，市場預期完全倒向了另一邊，限購限貸等行政手段則加劇了房價看漲的預期。

房產稅不僅是糾正財富分配不公的重要利器，也是財政可持續發展的必由之路。為了保護絕大多數普通人的利益，房產稅對家庭第一套住房可以完全免征；第二套房可以象徵性徵收，如0.1%，這樣就將90%以上的城市居民納入了保護範圍；第三套住房將按市場化的一般標準徵收，如1%；而對於三套以上的純投機住房則以倍增的稅率懲罰性徵收。

僅僅是宣稱房產稅推出，都將對房價造成震撼性效果，就像美聯儲玩弄QE退出的心理遊戲一樣。大多數購房人買的是預期，如果價格預期逆轉，大量購買力將立刻消失，轉為持幣觀望。更重要的是，擁有3套以上的「房姐」和「房叔」們面臨災難性的稅率將會立刻將空置房產投入市場，這相當於「四·一二」黃金市場的再現，心理震撼與增量房產的壓力同時迸發，房產供求矛盾將發生巨變。

如果房產稅的推行迫使5%的空置房集中湧入市場，其價格摧毀力將不亞於一場8級地震；如果10%的空置房產海量入市，除了少數剛需人群敢於逆市而動之外，將嚇退其餘所有的潛在購買力；如果房產稅最終逼出了20%以上的空置房產，5年以後的城市居民將感嘆：「誰說房地產穩賺不賠？」其實，中國不存在房產絕對存量的嚴重不足，而是房產佔有的嚴重不公，扭曲了供求關係。如果所有城市中的空置房全部住滿居民，將為中國減少多少耕地佔用、環境污染、能源消耗以及資源浪費？

只有當房地產行業吐出被無效佔有的巨大經濟資源，其他行業才能重新獲得這些資源，才能發展和壯大，才能創造更多的就業機會，才能帶來真正的經濟繁榮。

房產稅是擠出房產空置存量最有效，也是最經濟的辦法，持有成本的大幅提高，將立竿見影地改善住房供求矛盾和租房緊張的現象。它不需要大規模拆遷的巨額成本支出，也不需要佔用一分一毫的耕地資源，其目的就是通過稅收政策來調整財富分配的流向，重新平衡經濟資源的配置。

很明顯，當前，房地產市場不是平的，而是嚴重地扭曲著。正如同奧巴馬不敢真正挑戰美國醫療成本高昂的根源一樣，房產稅難產，或者調控力度不夠，同樣說明了制度糾錯的失靈。

推行房產稅的重大阻力之一，就是地方政府。高地價推動高房價，高房價刺激高地價，地方政府顯然在土地收益中獲得了最大的份額。房價下跌，地價上不去，地方財政就會出問題。近年來地方政府大手筆投資的諸多基礎建設和城區改造，多是仰仗債務融資和銀行貸款，賣地收入是支持地方負債的重要來源。

金融系統同樣不願意看到房價下跌，擔心資產的土地抵押物出現貶值，建設貸款和按揭貸款的違約率上升，從而威脅資本金充足，影響盈利能力和股票價格。同時，房地產產業鏈的上下游還連接著數十個產業，金融系統在這些領域同樣擁有大量利益，房地產不景氣，金融系統在其他行業的資產質量也將受到嚴重衝擊。

房地產商們賺錢在明處，又比較高調，理所當然地成為社會不滿情緒的焦點，而隱藏在後面的一些地方政府和金融系統則悶聲發大財，它們所形成的利益鐵三角幾乎堅不可摧。房價調控政策在鐵三角面前屢屢師老兵疲、鈍兵堅城，本是意料之中的事。

貪婪乃是人之天性，可疏而不可堵。房產稅的有效推動需要瓦解利益鐵三角，金融創新或可提供一些思路。

黑石集團搞的「房租抵押證券」，是以房租現金流為抵押所創造的債券化產品，性質類似以按揭貸款的現金流所支持的MBS債券，或以應收賬款現金流為抵押的ABS債券。既然所有的現金流都可以證券化，那麼房產稅所產生的固定現金流同樣可以證券化，這就是「房產稅抵押證券」。

的確，世界上沒有任何國家嘗試過房產稅證券化的方法，但嘗試就是創新，特別是這種創新將有效地刺激地方政府推進房產稅的積極性，對金融系統也是一個潛在的巨額收益來源。

如果6.5億城市居民以四口之家平均下來，大致擁有1.6億套住房，假如以每套房產價值100萬元計算，則中國房產總價值將為160萬億元之巨（美國的房地產總價值約23萬億美元）。如果房產稅平均稅率0.5%，則房產稅總收入將為每年8000億，假如金融機構將未來10年的房產稅打包成債券，那就是價值高達8萬億的金融資產，面對這樣一個超級大餅，銀行、券商和其他金融機構豈有不踴躍支持房產稅的道理？

有時，以毒攻毒，以貪婪對沖貪婪，將比單純遏制貪婪更為有效。

對於某些地方政府而言，賣地收入好比基本工資，而房產稅抵押債券的收入將更像是獎金。當然，既然發獎金，基本工資就要下調，但總收入將有所增長。

具體來說，地方政府在拍賣地塊時，將產生兩項收入：一項是賣地收入，另一項則是未來土地上的商品房、商業地產等物業的房產稅。金融體系的創新團隊，可以幫助地方政府將該地塊或其他地塊上的房產稅的未來現金流，進行預估、混合、分層、提煉，完成標準化債券產品的生產，然後找來評級公司進行評級，最後在金融市場中銷售，所獲融資列入地方政府預算，可以用於政府認為必要的一切開支。這將是一項以前不存在的額外收入，地方政府推動房產稅的動力將會大增。目前，地方政府無權發行信用債，新債券可以幫助地方政府進行有抵押融資。

房產稅抵押債券的本質是將地方政府未來5年、10年、15年或20年的房產稅收入一次性打折變現，將未來打折收益轉讓給金融市場的投資人。當然，要獲得這筆額外的獎金，地方政府需要在賣地收入上做出讓步，比如地方以新債券融資2元，在賣地收入中就得吐出1元，這筆錢應該作為轉移支付的專項基金，補貼失地農民或用於農業基礎投資，可以由地方政府掌握，也可以由中央政府進行全國調配。

從資金流向上看，轉移支付基金相當於金融市場上的有錢人和大量佔有房產的業主，對三農事業進行補償，增強農民的消費能力，平衡城鄉的財富分配不均。

房產稅不同於房租，租房可能空置而沒有現金流，而房產永遠有業主，誰持有誰納稅，現金流不會中斷。因此，房產稅抵押債券的質量天然優於黑石們的租金抵押債券。同時，房產稅抵押債券還可以為金融市場中極度渴望安全和高收益的保險公司、養老基金、貨幣基金、銀行理財等機構提供優質產品，使金融系統獲得可觀的利益。

更重要的是，土地收入是預算外收入，地方政府使用時缺乏透明度，監管也難以到位，投資效率必然有問題。而以房產稅抵押債券的融資來部分置換土地收入，將擴大預算內收入的比例，提高資金使用效率，創造更多的財富。

房產稅抵押債券將提供一個監管地方政府的有效機制，債券在金融市場中交易，它的價格每時每刻都在反映市場對地方政府項目的判斷，金融分析師們恨不得跑到地產項目上，挨家挨戶地調查銷售比率、納稅情況、實際業主等信息，以評判債券價格的高低。地方政府在一個開發項目上的成功，將降低其他項目的融資成本，這將有效激發地方政府對開發項目的審慎態度，因為金融市場將時時刻刻對他們的政績進行評分。一個在市場上被狂拋、價格暴跌的房產稅債券，將充分曝光該項目失敗的程度，官員們的壓力非同小可。

讓金融市場來監督地方政府，用債券價格來評估項目成敗，這遠比上級領導的管理要有效得多。

城鎮化的關鍵是創造就業

中科院《2012中國新型城市化報告》的數據顯示，中國的城市化率在2011年首次突破了50%的大關，達到51.3%，這是中國歷史上城市化的最高紀錄，這意味著中國城市的常住人口第一次超過農村人口。在這裡，城鎮常住人口把在城市生活半年以上的農業戶籍的人口也統計在內。如果扣除了農業戶籍的1.8億農民工，中國實際的城市化率約35%。

很多人樂觀地估計，中國每年城市人口比重上升1個百分點，就可以啟動5萬多億的內需。如果未來城鎮化率提高10個百分點，則可以啟動50萬億內需，這相當於再造一個目前規模的GDP。

如果按照這一邏輯推演下去，中國成為發達國家就只需不斷擴大城市規模，然後把農民遷到城裡去住，GDP增長就有了，城市化率也高了，經濟繁榮就自動實現了。這種思路與羅馬帝國的都市化運動都犯了同樣的毛病，城市化是經濟繁榮的結果，而不是其原因。

人造的城市化是人們居住在城裡，很多人將會變成城市的負擔；而經濟繁榮的城市化是大家都有工作，人人都是城市的貢獻者。

中國的城市化必須提供上億個就業機會，而且應該是帶有社保和醫保的全職就業崗位。沒有工作就沒有收入，也就不存在內需擴大的可能。現在已經生活在城市的1.8億農民工所從事的工作，基本都是短期和臨時性就業，如果折算成全職工作崗位，而且要帶福利，有醫保和社保，與城市居民保障大致相當，恐怕工作崗位的數量只能打對摺，即城市在過去的30多年裡總共為農民創造了9000萬個城鎮全職就業機會，平均每年約300萬，這是中國經濟高速發展的狀態下對農業人口進行城鎮化的大致規模。

如果2020年城市化率的目標是55%，那麼在2020年之前的6年中，城市經濟必須創造出1.5億個全職崗位，才能將過去和未來的農民工轉變為城市就業人口，平均下來每年需新增2600萬個全職就業崗位，這是一個不可能完成的任務。

實際上，中國城鎮每年新增就業機會只有1000萬左右，而2012年城鎮人口中有多達2500萬人等待就業，其中大中專畢業生就佔了一半，這意味著城市化率的目標將導致5個城市和農村的年青人去拼搶1個就業機會。

在中國就業的版圖上，1100萬個中小企業創造了75%的城鎮就業，它們平均雇傭人數才13人，平均壽命僅2.5年，集團性企業也活不過7年～8年。2013年以來，破產、停業的中小企業的比例逐月上升，已逼近15%。中小企業非但沒有獲得應有的金融、稅收和政策扶持，反而不斷淪為大型企業轉嫁風險的垃圾桶。大企業支付的賬期越拖越長，承兌匯票比重越來越高，中小企業的應收賬款達到了企業資產的一半以上，遠高於國際上20%的平均水平。惡劣的生存環境使中小企業的創業成功率降到了1/40，遠低於美國的1/7。

2020年城市化率能否達到55%，這並非是由政府所決定，也不該由政府來決定，而是由掙扎在死亡線上的1100萬個中小企業所決定。制約城鎮化的主要障礙不是城鎮的辦公樓和商品房不夠多，而是能夠負擔房租和經營成本的中小企業生存日益艱難。沒有就業機會的城鎮化，無異於城市的貧民化和流民化。

城鎮化的進度應以創造就業為前提，以穩定的工作機會逐步吸納農業的過剩人口，這一過程可能需要持續30年甚至更長，才能使中國的城市化率真正達到50%的水平。一個13億人口的大國實現工業化和城市化，這在世界歷史上是沒有先例的，也絕不是能夠一步到位的，它的複雜性和艱巨性恐怕遠遠超出了人們的想象。

應該明確的是，在中國城市化的道路上，還必須考慮世界經濟形勢的變化，甚至可能出現急轉直下的突變。在城市經濟面向國際市場的領域，也許會遭遇到嚴重的逆流，城市就業機會甚至將大幅萎縮，1.8億農民工有可能面臨迴流農村的局面。

。