第十二章 房屋銷售價格指數：各敲各的鑼（5..

而當年前三季度，全國房地產市場實際成交量已經比上年下降50%；加上這個統計範圍不包括存量房屋，其統計數據與實際偏差有多大就可想而知了。舉一個極端例子：如果在此期間市場沒有房屋成交量，也就無法反映房屋價格的任何波動。

換句話說，採取這種統計方法反映的房屋價格波動，最多只反映實際成交的房屋價格出現了下跌。而眾所周知，房屋銷售是有時間特徵的，一方面與房屋銷售價格高低有關，另一方面也與市場推出的樓盤位於什麼方位有關。

以深圳市為例，2*008年前三季度銷售的商品住宅主要位於偏遠的關外地區，這表明，同期深圳房價出現較大幅度的下跌，實際上只表明深圳關外地區的房屋價格出現下跌，而核心的關內地區的存量房由於沒有列入該數據統計範圍，所以並不包括在內。

而所有這些，都與老百姓的切身感受相一致。

可是在北京，情況則恰恰相反。2008年前三季度北京市的一些新開樓盤價格雖然出現大幅度下跌，並且位於通州的某個大型樓盤的開盤價還下跌近一半，可是由於這些還沒有實際成交的新開盤價格並沒有列入統計範圍，所以並不反映在這些統計數據中。

這樣就出現一種非常有趣的現象：俗話說「買漲不買跌」，房屋價格越是下跌成交量就越小，這樣從最後得到的統計數據看，就越來越無法得出房屋價格已經出現大幅度下跌的結論。

那麼，有什麼辦法可以糾正這種偏差嗎？一條重要經驗是，統計部門應當把尚未銷售出去的存量房價格以及新開樓盤的價格全部納入統計範圍，這樣就能及時反映市場價格行情了。

所以，就目前而言，公眾如果僅僅想從各種房屋銷售價格指數中判斷現在該買房還是該賣房，是會越看越糊塗的。

進入2009年以來，各種各樣的房屋銷售價格數據越來越多，並且出現許多同比、環比分析資料。這固然給公眾及時取得統計信息提供了極大方便，但同時也必須強調以下問題：

一是資料來源的局限性。尤其是在進行每周、每月房價環比分析的時候，不要簡單地加以對比，而要看統計環境是否發生變化，重點是看這個周、這個月中有沒有「黃金周」和「春節」等因素在內。

二是分析方法的局限性。任何統計分析都是建立在一系列假設基礎之上的，在這些假設中包含許多隱藏因素。例如，在不同時期成交的住宅中，質量是不是完全相同？住房銷售結構是不是完全一樣？如果質量有差異，數據分析就會不準確。一般來說，房屋質量總會越來越好，由此也會導致價格越來越高。同樣，如果去年本地出售1000套別墅，今年出售2000套別墅，也會大大影響房屋平均價格的。

三是分析指標的局限性。房地產開發企業包括數據發布部門，出於保護自身利益需要，在提供房地產價格信息的同時，必定會本能地避重就輕、有所遮掩，而這對公眾來說就會造成錯覺和誤解。這也是為什麼媒體公布的房價數據，公眾憑感覺就知道不真實的原因之一。

解讀點睛權威機構發布的房價指數相互打架，中介機構則永遠唱多。在「公說公有理、婆說婆在行」背後，其實都有自身利益的訴求在內。