第三章 你說，房地產還能熱多久？（3）

1980年代後期泡沫破滅，所帶來的唯一好處就是：這一切都煙消雲散。大約有十五年的時間，人們不再談房價。這也讓我有個發現：也許，人們之所以這麼愛談房地產，正是因為那是我們唯一能誇耀自己財富的機*會。

我們為什麼會這麼沉迷？老實說，英國房市是很沒搞頭的。假如你在1970年以當時的全國平均價4378英鎊買了一棟房子。在最近一次的最高點，全國平均房價是184431英鎊。恭喜！你的錢增值了43倍。你發財了！

但你並沒有真正發財。把通貨膨脹的效果算進來，這個聽起來很壯觀4300％增值，以實質價格去算，得到的數字是一年2.5％。換句話說，這和幾乎沒有風險投資的長期平均報酬率很接近。就算你選擇不同的計算期間，結果也差不多。例如從1973年到2007年，也是平均一年2.6％的增值，差不多等於英國在這段期間的經濟增長率。換句話說，房價的表現完全和經濟相同。

然而，人生並非如此簡單。沒錯，從歷史遠看，房市的確極為安全又平淡，不過從短線房價走勢圖來看，並不是如此。房價上下起伏，密集得像新娘子的褶裙。英國前首相布朗說要「終結泡沫與破滅」，但這是沒有任何政治人物辦得到的事。因為所有的市場都會過度修正上漲時會漲過頭，下跌時也會跌過頭。而房市，我們等一下會談到，漲跌更為厲害。