28.第28章 風雲再起，華爾街炒房團在行動(2)

2012年2月1日，美國聯邦住房金融局（FHFA，FederalHousingFi-nanceAgency）在與美聯儲、美國財政部、美國聯邦儲蓄保險公司（FDIC）、美國住房與城市發展部、房利美、房地美等機構密切協調之後，向4000多個投資機構發布了房地產大反攻的「總動員令」。

自2011年8月以來，FHFA就一直在籌劃吸引私人投資者幫助解決銀行止贖房庫存的行動計劃，2012年2月1日公布了實施細節，總體方針就是：1）消化房利美、房地美和聯邦住房管理局（FederalHousingAdministration）的止贖房庫存；2）突破口是房地產重災區；3）歡迎投資機構大批量購買，價格可以極度優惠；4）條件是低價買進后必須持有並出租一定時間。

凡是凈資產超過100萬美元的基金、公司、投資信託、銀行、個人都可以參與這場房地產的「世紀盛宴」，投資者甚至有可能獲得兩房的貸款來擴大持有規模。資產包的規模大致在500幢～1000幢獨立房，兩房和FHA的止贖房總規模大約為21萬幢，如果每個資產包為1000幢住房，大約需要200個超級投資人認購。

價格優惠到什麼程度呢？1美元的資產，資產包的優惠價格不超過30美分～40美分。也就是一幢20萬美元的獨立別墅，優惠價不過6萬～8萬美元，如果每幢房子平均投入1萬～2萬美元進行整修翻新，轉手就可以投入1000美元～1500美元的租房市場，即便是考慮到租房的空置期等因素，投資回報率至少也可以達到14%～20%。在收益率大飢荒的華爾街，這樣的好事簡直就是天上掉餡餅。

在超高收益的刺激之下，以黑石為代表的華爾街投資機構開始大舉殺入止贖房市場。

2月1日美國聯邦住房金融局發布的房地產大反攻的「總動員令」，產生了立竿見影的效果。3月，熊氣瀰漫長達5年之久的美國房地產行業，迎來了奇迹般的大轉折。以金融手法操作房地產市場，其效果之顯著、反彈之劇烈，遠遠超出了政策設計者事先的預期。

華爾街究竟是如何逆轉乾坤的呢？

鳳凰城，炒房團牛刀初試

美國的房地產泡沫在2006年的夏天開始爆裂，房價起先是高空俯衝，繼而是震蕩下挫，直至2012年年初，房地產都是一個令所有人沮喪的領域。它就像一個缺乏主力大戶的股市，在人心渙散、悲觀瀰漫的恍惚之中蹉跎了近6年之久。

當華爾街雄厚的資金突然而猛烈地殺進房地產市場時，激發出了神奇的「鰻魚效應」，悲觀、疲憊、灰心、慵懶的氣氛頓時消失，大大小小的房地產投機者們像觸電一般活躍起來。華爾街的「鰻魚」游到哪裡，哪裡的市場就開始沸騰。

在美國房地產受傷最重的鳳凰城（亞利桑那州）、南加州、拉斯維加斯（內華達州）、佛羅里達州和亞特蘭大（喬治亞州）這五大地區中，華爾街資金首先選擇了鳳凰城。

鳳凰城是亞利桑那州的首府，也是重要的工業中心之一，大城區的人口430萬，甚至超過了首都華盛頓地區。鳳凰城還是州政府所在地，另外英特爾的研發中心和晶元生產基地、眾多的高新技術和通信公司、阿波羅集團總部、霍尼韋爾的軍工引擎生產廠、Luke空軍基地，都僱用了大量高薪收入的人群，鳳凰城還有很多大學和科研機構也吸引了眾多的人才居住。由於冬季的氣候溫暖，旅遊觀光和高爾夫產業十分發達。只要有高收入人群，就不愁穩定的租金市場。

鳳凰城在金融危機中傷得不輕，銀行止贖房的拍賣價比房地產高峰期的價格跌了57%。鳳凰城的房地產市場一片哀鴻，慘不忍睹。

羅斯柴爾德家族曾有一句名言：當大街上血流成河時，一定要去買資產！

危機，就是危險之中的機會。

在鳳凰城最早發現機會的人就是史蒂夫·斯密茲（SteveSchmitz）和他的合伙人。他們在2008年就成立了一家投資公司「美國住宅地產公司」（AmericanResidentialProperties），開始用自有資金在鳳凰城買進了十幾幢銀行的止贖房。由於這些房子大都是幾年前房地產泡沫時代的產物，房子很新，基本不用維修，並且很快就能租出去。史蒂夫初次得手之後，對「止贖—出租」的商業模式產生了濃厚的興趣，為了搞清楚租戶的情況，他挨家挨戶地登門拜訪，發現這些租戶都是典型的美國中產階級家庭，夫妻二人加上兩個孩子和一條狗，由於種種原因失去了住房，但對房子的熱愛和盡心與其他房主並沒有區別。

2010年史蒂夫決定成立REIT（房地產信託）基金，從資本市場募集資金，將「止贖—出租」的商業模式進行大規模複製。所謂的REIT基金，主要是為了規避公司和個人需要雙重徵稅的問題而設立的信託機構，它的利潤幾乎全部分給投資人，即利潤僅僅是「借道」（Pass-through）公司，而直接流入投資人的賬戶，這樣投資人只需交納個人稅，而公司則無須納稅。REIT基金髮行的是類似股票的股份，投資人可以方便地進行投資和轉讓，如果是公開上市的REIT基金，交易就更簡單。

傳統的房地產市場中，「止贖—出租」模式主要是散戶行為，而REIT基金將資本市場的大規模資金導入了這一市場，游擊隊遭遇了正規軍，散戶很難對抗機構的資金實力，市場的生態環境發生了巨變。

史蒂夫和他的「美國住宅地產公司」被業內公認是「止贖—出租」模式的先驅。從2010年到2012年夏，鳳凰城的機構資金占房產銷售的比例從15%擴大到26%。[2]

由於鳳凰城的經濟復甦緩慢，失去房屋的家庭越來越多，導致獨棟房市場中用於出租的比例大幅上升，從危機前的8%猛漲到2013年的22%。可供出租的房源大幅增加了，但是競爭卻變得更加激烈。

從2012年夏天開始，鳳凰城本地的機構投資者，開始面對黑石這樣的PE巨無霸，以及華爾街更兇猛的對沖基金的嚴峻挑戰，強龍與地頭蛇在鳳凰城展開了對抗。到2013年夏，在鳳凰城23萬幢出租的獨棟房中，華爾街資金搶下了11440幢，雖然數量上並不算大，但華爾街帶來的「鰻魚效應」卻激活了整個鳳凰城的房產市場。

資金的大規模湧入，導致了激烈的搶房大戰，房價隨之暴漲，投資回報率迅速下滑，到2013年，鳳凰城房產投資的出租回報率降到了僅剩5%～6%。止贖房庫存已經枯竭，超低價格的房屋不見了蹤影。

華爾街炒房團不再留戀鳳凰城，他們就像蝗蟲一般撲向了西北方向的賭城拉斯維加斯（內華達州）和南北加州，然後掉頭直撲東南沿海的佛羅里達、喬治亞和南北卡羅萊納，再轉進芝加哥、底特律、丹佛、俄亥俄等中西部房地產的重災區。

賭城的豪賭

2012年年初，華爾街炒房團越過了賭城拉斯維加斯，直接撲向了鳳凰城。這是因為儘管賭城的房價跌幅更深，房價也更便宜，但賭城的經濟模式過於單一，失業率高達10%。在經濟不景氣的時期，來賭城消費的人數遠不如從前，其租金的可持續性比鳳凰城更差。

當鳳凰城的止贖房供應枯竭，而房價大幅上漲之後，賭城的房價很快就顯得低廉得多了。華爾街炒房團從2012年下半年開始大舉進入賭城，到11月黑石也加入了賭城的炒房大軍，華爾街在賭城的房地產市場中砸入了80億美元進行豪賭。

在賭城的房地產市場上，由於內華達州的立法（AssemblyBill284）過度保護房主的利益，導致了房屋止贖幾乎成為不可能，再嚴重違約的房屋也很難出現在市場上，人為製造了市場供應短缺的假象。當地電力公司的數據顯示，至少有6.4萬幢住宅處於空置狀態，另外，高達4.5萬個家庭的按揭貸款已陷入90天以上的嚴重違約狀態，但在整個賭城房產市場中，僅有8000幢住房掛牌銷售。

拉斯維加斯出現了大量房屋空置而無法出售，而現有房產庫存卻在經歷機構投資者瘋狂的搶房大戰。一位賭城的房產經紀人準備以8.6萬美元出售一幢止贖房產，他維修翻新大約用了2萬美元，結果廣告剛一掛出，就立刻引來了41個競價者，其中39個是全現金付款。這位經紀人從來沒有見過這樣瘋狂的搶房陣仗，即便是在房地產泡沫的頂峰時期，也不曾出現過如此之高的現金競價比例，最終他的房子以13.5萬美元成交，比他的預期價格高出一半多。

一邊是數萬幢空置的止贖房被憋住不讓進入市場，另一邊是數十億美元搶奪8000幢稀缺的現房庫存，其結果自然是不僅推高了現房價格，而且將購買力導向了新房市場。2013年，拉斯維加斯的新房銷售飆升了87%，開工許可數量暴漲了52%。

在華爾街炒房團開始進入賭城市場的2012年下半年裡，總共吃進了拉斯維加斯全年房產銷售的19%，如果換算下來，在最後幾個月里，接近一半的房產被華爾街炒房團一掃而光。在賭城的房產銷售總額中，現金支付比例高達60%，在海量資金和集中火力的雙重作用之下，2012年賭城的房價同比暴漲了30%。

不過，即便是漲價之後，賭城的房價比危機之前的高峰期仍然低了56%。

轉戰南加州

位於南加州洛杉磯大都會區的內陸帝國（InlandEmpire），人口430萬，是南加州第二大的都會區。南加州的氣候舒適，四季陽光明媚，冬季氣溫宜人，並且有獨特豐富的自然景色。在這裡，人們可以早上到海灘衝浪，然後到迪斯尼樂園遊玩，最後到聖貝納迪諾市雪山滑雪享受寧靜。與洛杉磯、聖地亞哥、拉斯維加斯毗鄰，迪斯尼樂園、好萊塢、環球影城、棕櫚泉、海灘、沙漠、雪山等各種休閑活動，樣樣齊全。如此誘人的地理位置和自然風光，自然吸引了美國以及世界各地的移民者。

然而，2008年金融危機爆發，內陸帝國不幸成為南加州地區房地產崩盤的中心。

2012年4月，當華爾街炒房團開進南加州時，他們的操作已經逐漸形成了流水線作業。他們組織起模塊化的處理方式，每天早上6∶30就開始準備當天止贖房拍賣的搶房行動計劃，他們拿出華爾街分析股票的幹勁，平均每周分析1000幢止贖房的各項條件，幾十個液晶顯示屏依次排開，浩浩蕩蕩地展示出華爾街交易室的氣派。

首先需要確定的是選房的標準，既然是投資，就不是追求住房的舒適，而是控制成本，確保租金的穩定。如果房屋帶游泳池，這本是正常房子的優勢，在炒房團看來卻是致命的缺點，因為游泳池需要更高的維護成本，而提高房租卻不能覆蓋相應的開支，更容易導致難以出租。治安好、學區好、交通便利、靠近商場，這四大標準是招徠租戶的不二法門。

根據這些標準，炒房團迅速從拍賣房中篩選出搶購清單，接著流水線就開始隆隆轉動起來。實地考察團隊立刻動身奔赴房屋現場，面試房主，評估維修翻新的成本；房屋評估團隊開始計算各種稅費，查詢房屋所有權是否乾淨，例如房主是否還有其他債主有權要求該房屋作為抵押，如果房屋所有權存在其他債主染指的可能，那買房之後還必須償還其他債主的相關費用；房屋過戶后，維修團隊立刻跟進，他們需要聯繫當地的承包商，以最短的時間完成重新粉刷牆壁、更換窗帘、清洗地毯、修剪草坪、廚房翻新等具體事宜；最後，營銷團隊啟動，利用各種渠道發布租房信息，接待租戶看房，調查租戶背景，並簽署合同。

在內陸帝國地區，從2012年年中到2013年年初，52%的止贖房產被華爾街炒房團所席捲，這些房產甚至都沒有在市場上公開打廣告。華爾街狂搶止贖房的消息不脛而走，造成了當地投資人的恐慌心理，他們原先擔心出手買房后，房價會繼續下跌，現在則害怕出手晚了就搶不到房子。更恐怖的是當地報紙報道買房者連續遞交了200次購房競價，結果無一成功的故事，這造成了更多貸款買房者的驚恐和絕望，他們不顧一切地到處看房，見房就遞競價書。鋪天蓋地地搶房風潮將內陸帝國的房價推高了18%～25%。

在南加州的橙縣（OrangeCounty），華爾街炒房團在2012年佔據了房屋銷售總量的22%，2011年掛牌流通的房子總數為10600幢，而2013年初只剩下3300幢，激烈的搶房心態將房價推高了10%。在橙縣的止贖房拍賣市場上，2008年機構投資人佔有的比例不超過10%，而2012年華爾街炒房團竟佔到了近半壁江山。

以內陸帝國為代表的南加州房價的飆升，並非是因為經濟的大幅好轉，而是華爾街炒房團營造出的市場「鰻魚效應」，南加州的實際經濟狀況卻遠非樂觀。

在美國人口普查局對6.5萬以上人口的城市調查數據中，加州多個城市的失業率在2011年之後雖有所降低，但仍在15%左右徘徊，幾乎是2008年之前失業率的2倍。雖然2011年和2012年失業率有所下降，但一些工作僅僅是低工資或兼職崗位。雖然經濟衰退在2009年就已結束，但南加州很多城市在2012年卻變得更窮。加州的貧困比率自2008年至2012年，上升了3.6個百分點。洛杉磯縣的貧困人口從2008年的15.5%增加到19.1%，而家庭平均年收入從2008年的$59196降為$53001。

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