29.第29章 風雲再起，華爾街炒房團在行動(3)

美國西南部的鳳凰城、拉斯維加斯和南加州地區，曾是次貸危機的發源地，2012年3月以來，卻成為華爾街炒房團最青睞的「投資聖地」，他們席捲了上述三地38.6%、48.5%和27.3%的住房銷售總量。其中，拉斯維加斯一度最受追捧，在2012年10月的房產銷售中，50.2%的買主根本沒露面，他們對購買的房子連看都懶得看，直接付錢了事。在全部成交中，高達52.5%是全現金一次性支付。

正如同溫州炒房團在中國各省掀起的房價狂漲浪潮一樣，華爾街炒房團從2012年年初開始橫掃了美國東西海岸和中部地區，所過之處，止贖房庫存大幅減少，各地遊資聞風而動，搶房大戰愈演愈烈，當地房價應聲暴漲。

美國以金融市場的手段來操縱房地產市場，的確起到了立竿見影的成效。

黑石，美國最大的地主

在華爾街炒房團的陣營之中，黑石集團當仁不讓地坐在了頭把交椅上。

對於很多PE基金、對沖基金或資產管理公司而言，炒房就是買進並持有大量便宜的房屋，先持有並出租一段時間，等房價上漲到合適的價位就賣出套現走人。但黑石集團的雄心顯然要大得多，它抄底房地產的目的是為了打造一個「租客帝國」，將分散在全美國、甚至世界各地的租房市場整合起來，以工業化的思路批量供應租房的標準化產品。黑石並不打算在房價高漲時賣掉單個的房產，而是試圖最終從資本市場上全身而退。

2012年2月，美國聯邦住房金融局（FHFA）發布了房價反攻的總動員令，黑石集團在4月成立了自己的「租客帝國」（InvitationHomes），並開始了房地產業史無前例的房屋兼并行動。

黑石原先也曾涉及房地產行業，但卻沒有直接管理大規模和分散的出租房產的經驗，為了獲得第一手的信息，黑石一開始就準備由公司內部來打理一切事務。「租客帝國」僱用了上千名全職員工，這對於一家基金而言簡直就是龐然大物，除此之外，還鎖定了5000多個外包服務商。在進入一個市場時，「帝國」都僱用當地的市場分析人員，組建併購團隊負責購買房產的行動，另外還有專門監督當地施工隊的維修翻新團隊，物業管理團隊負責日常運營，租房團隊與當地經紀人密切合作負責招攬租戶。

「帝國」主要購買銀行的止贖房，或小投資人的套現房，個別情況下也從其他公司手中批量買入轉手房。拿到房子后，維修翻新工作大約需要2～3個星期，費用約佔購房價的10%。最符合標準的模板就是三卧兩浴雙車庫帶草坪的房子，這種房型通常會吸引那些最具租房「黏性」的家庭，一般公寓樓的租戶平均居住時間僅有一年半，而這種獨棟房的租戶平均居住時間卻長達四年半，「黏性」租戶不僅工作穩定，而且對房屋有責任心，他們還對鄰居和社區的看法更為關注。

在一個社區里，「帝國」管理的房產往往非常扎眼，房屋外表通常經過重新粉刷而煥然一新，綠油油的草坪被修剪得十分平整。在房屋內部，主卧室的浴缸比正常尺寸大出一號，廚房的檯面全是嶄新的大理石，全新的地毯和牆壁都是淺褐色，這是黑石的定製標準。這樣的房屋租金大約是每月1750美元，在「帝國」持有的全部獨棟房中，出租率超過80%，凈收益率平均約6%。

「帝國」以這樣的高標準，掀起了席捲全美的搶房風暴。

2012年7月，「帝國」宣布已經斥資3億美元收購了2000幢獨棟房，主要集中於美國房地產受到重創的5大地區。

9月，「帝國」在佛羅里達州的坦帕灣（TampaBay）登陸，並投下10億美元的「重磅炸彈」，僱用了大批當地房地產經紀人，目標鎖定在10萬～17.5萬美元之間的住宅。「帝國」的「僱用軍」成群結隊地對整個灣區進行逐區「掃蕩」，他們印製了大量的傳單，「全現金」「無須評估」「立刻付款」「快速成交」等震撼性字眼攝人心魄，市區沿街隨處可見這些「小廣告」。「帝國」以每月數百幢房屋的速度瘋狂吃進止贖房，它在坦帕灣的目標是3年之內拿下15000幢獨棟房。

佛羅里達的房價自2006的高峰跌落了45%，大批房主被掃地出門后被迫開始租房，全州的租房市場已迅速膨脹到1000億美元，由於房價低而租金高，佛羅里達成為租房市場的一片待開發的沃土。由於租戶原來大部分都是房主，他們懂得打理房屋的一切事宜，並且社區意識強烈，是投資人非常喜愛的標準租戶，「帝國」在佛羅里達進行重點掃蕩堪稱是頗具眼光的戰略布局。

10月，黑石宣稱，他們正在以每周斥資1億美元的速度橫掃美國的止贖房市場。

11月，黑石轉戰賭城拉斯維加斯，與更早抵達的華爾街炒房團一起以80億美元的巨資拼搶止贖房。

2013年4月，黑石斥巨資從另一家機構手中一次性收購了亞特蘭大的1400幢住宅，創下了「止贖—出租」模式中單筆成交規模的最高紀錄。

至2013年9月，黑石已大手筆投入了55億美元的重金，在美國12個主要房地產市場上斬將奪旗，囊括了3.2萬幢獨棟房。

除了購進用於出租的獨棟房，黑石也希望將「租客帝國」的產品鏈做得更完備，其中出租公寓是一個不可或缺的組成部分。《華爾街日報》8月13日宣稱：「黑石接手GE的公寓資產。」報道說，「PE公司黑石集團，正在豪賭金融危機后的公寓出租市場。」黑石集團看中了GE金融公司手中的80個公寓資產包，準備投入27億美元重金收購其主要股權。GE旗下的公寓資產橫跨了亞特蘭大、得克薩斯和東南各州，總量高達3萬個住宅單位。在27億收購資金中，黑石準備自掏腰包10億美元，其餘靠資本市場融資。這項頗具爭議的交易在房地產行業堪稱最大手筆，黑石看中的是危機后無力和無意願買房的人數創下新高，而他們又必須有地方居住，公寓顯然是滿足無力買房的年輕人的最佳選擇。公寓房租的上漲和空置率的下降，都表明公寓租房市場正成為美國房地產行業中最火爆的領域。[3]

穆迪追蹤全美出租公寓的指數顯示，出租公寓從2009年的最低點已經上漲了59%，而整體房地產上漲幅度是35%。公寓租金上漲幅度在2010年是2.3%，2011年是2.4%，2012年達到了3.8%。同時，公寓空置率則由2009年的8%下降到2013年的4.3%，達到了12年來的新低。

黑石的「租客帝國」不僅持有高達3.2萬幢獨立房，如果再加上3萬個公寓單元，已堪稱是美國最大的地主！

除了黑石之外，華爾街炒房團的成員也頗有斬獲，到2013年9月：

「AmericaHome4Rent」：拿下了1.9萬棟獨立房；

「ColonyAmericanHomes」：1.4萬棟；

「SilverBayRealtyTrust」：5370棟；

「WaypointHomes」：4620棟；……

除了這些炒房團的主力大戶，還有無數中小金融公司、海外熱錢、個體投機者，甚至主權財富基金也紛紛跳上了華爾街炒房團的戰車，他們試圖在房地產泡沫2.0的狂潮中狠撈一筆。

2013年8月，美國房地產銷售量約560萬幢，其中，全現金購房的比例高達45%，遠高於2012年8月的30%，而在正常的房地產市場中，全現金購房的比例則為10%～20%。在人口100萬以上的大城市地區，全現金購房的比例最高的有：邁阿密69%，底特律68%，拉斯維加斯66%，佛羅里達的傑克森威爾65%，坦帕64%。

毫無疑問，炒房團已成為美國房價上漲的主要驅動力量。

誰是華爾街炒房團的犧牲品？

在美國房地產市場上，可以清楚地看到股票市場所發生的情況，價格的反彈不是由於基本面的改善，而是直接源於資金的推動。在股票市場上，大公司近兩萬億美元的巨額股票回購，吹起了新一輪的股市泡沫；在房地產市場上，華爾街炒房團扮演著泡沫2.0的始作俑者。

讓人吃驚的是，區區數百億美元的華爾街資金，竟然能在如此之短的時間裡，撬動起23萬億美元的房地產市場，而且幅度如此之大，這在美國房地產歷史上堪稱空前。

僅僅是在2012年年初，紐約聯邦儲備銀行的CEO還在對房地產市場憂心忡忡，當時幾乎所有人都認為房地產會像1989年開始的上輪蕭條一樣，經歷8年～9年的衰退期，考慮到2008年的危機程度遠比1990年的經濟衰退要嚴重得多，房地產的不景氣甚至會持續10年以上。如果在正常的經濟周期里，情況的確如此，但這一次不正常的情況太多，特別是貨幣政策的不正常更是史無前例，泛濫的貨幣究竟會緩解危機的程度，還是將縮短危機爆發的周期，人們正拭目以待。

很明顯，全現金購房的畸高比例，說明了房地產市場的極度不正常，按照高盛的估計，現金購房的比例已經高達近60%，是金融危機之前的3倍！如果這一數據靠譜，這表明房地產市場中的大多數參與者都是炒房團，因為美國普通中產階級能夠全現金購房的情況極端罕見。如果房地產市場以投資為驅動力，以倒賣獲利為特點，那麼這就是房產泡沫的典型案例。

這是一個嚴重缺乏自住房主參與的市場，不是他們不想參與，而是華爾街炒房團剝奪了他們參與的機會。

2013年2月16日，《洛杉磯時報》報道了一位典型的普通購房者如何被擠出房地產市場的故事。主人公是一位28歲的購房者，有一份穩定的技術工作，完全滿足貸款條件，而且已經從銀行拿到了預先批准的購房貸款。他從2012年8月開始在南加州的內陸帝國地區看房，先後遞交了200次競價，最終無一成功[4]。內陸帝國的房價大跌之後，原本昂貴的住房變得相對便宜起來，許多潛在的購房人現在成為了合格的買家，他們利用這一機會準備實現自己的「美國夢」，擁有一處屬於自己的房產，但是他們很快發現，房子便宜了，但卻不屬於他們。

在止贖房拍賣市場上，華爾街炒房團從後門直接拿走了一大半的房源。在普通市場上，全現金購買者不僅出價高，而且一次性支付，對於賣房者來說，當然願意選擇現金買家，避免了等待銀行審批貸款的時間和風險。這等於將真正的房主擋在購房的門檻之外，而投機者卻擁有了短期套利的籌碼。加州責任貸款中心的主任保羅·列奧納多無奈地表示：「對於那些遵守規則，安分守己的人來說，他們確實是丟掉了一次努力獲得自有住房的機會。」[5]

在內陸帝國，普通購房人至少需要20次～30次激烈的競價才有成功的希望，而且往往會高出預算一大截，導致很多人被迫削減其他消費開支，而幸運者卻總是少數。多數人只有眼睜睜地看著房價漲到他們無法承受的高度，然後被迫放棄擁有自有房產的夢想，回到租房的現實，等待他們的正是華爾街炒房團的租房廣告。

這並非是南加州一地的現象，類似的故事每天都發生在美國的各個角落。

難怪有人戲稱，年輕一代人的「美國夢」是：從父母家的地下室搬出來，然後住進黑石的「租客帝國」。

房地產究竟是蘇醒了，還是在夢遊？

要搞清楚這個問題，必須先看清楚美國房地產的全貌。

美國房地產的總存量為1.33億個住宅單元，裡面居住著3.1億人口，到2013年，美國房地產的總價值為23.7萬億美元。房主自有房屋的總量為7890萬個住宅單位，其中有4840萬個住宅單位仍有房貸沒有還清。

在這些按揭貸款中，共有330萬個貸款處於90天以上的嚴重拖欠狀態，它們本該被銀行拍賣，但卻被緩慢的止贖過程所積壓著，直接導致了2012年全美房產市場供應嚴重短缺。另外，還有200萬個貸款發生了30天～90天之間的違約，它們是止贖房的後備大軍。很明顯，在4840萬個按揭貸款中，已經發生違約的貸款為550萬個，違約率高達11.4%！這已經是一個令人窒息的數字。

除此之外，還有580萬「溺水房」，即按揭貸款的總額超過了房價，通常在這種情況下，房主一走了之的可能性極高，它們是止贖房的潛在來源。如果將違約房和溺水房加在一起，止贖房的「影子庫存」高達1110萬幢！

華爾街炒房團在2012—2013年之間，穿梭於美國12個主要房地產市場，忙活了一年半，總共拿下的房產不過10萬幢，而「影子庫存」比華爾街吃進的總量高出111倍！

只有讓房價進一步大幅上漲，才能減弱「影子庫存」那令人絕望的壓力。

雖然2012年之後出現的房價反彈，有助於削弱「溺水房」轉化為止贖房的規模，儘管銀行刻意拖延止贖房上市的速度，能夠製造供應短缺和房屋競價，但問題只是被延遲暴露卻無法被徹底消除。

止贖房本來就是資產毒垃圾，而影子庫存更是定時炸彈，銀行將其暫時掩蓋在資產負債表上，但內心的惶恐和焦慮不言而喻。《巴塞爾協議Ⅲ》即將推行，利率上漲勢不可當，回購市場外松內緊，流動性短缺的危險如影隨形，止贖房一天不處理掉，銀行的日子就始終處於倒懸的煎熬之中。

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