30.第30章 風雲再起，華爾街炒房團在行動(4)

美國銀行（BOA）承認，必須在未來幾年裡解決的止贖房庫存的規模大得驚人，據按揭貸款策略師預測，未來5年裡必須處理掉660萬幢止贖房。到2016年以後，止贖房規模才會逐漸回到正常狀態。如前所述，550萬違約房已基本註定將被止贖，另外580萬「溺水房」要獲得拯救，房價至少還需要上漲30%，即便如此，仍有約60萬「溺水房」將被止贖。如果2013年的房價已經將大部分真實的購房者趕出了市場，繼續上漲30%意味著房產交易中恐怕80%以上的人都是投機者了。

在房地產正常狀態之下，平均每月被銀行止贖的房屋是2.1萬幢，一年總量約25萬幢。即便按照美國銀行最樂觀的估計，到2016年之前，銀行每年必須處理掉132萬幢止贖房，是正常狀態的5倍以上！

難怪美聯儲在2016年之前都不會動基準利率，因為利率一漲，資產價格就會下跌，流動性也會減少，不僅會推高買房的成本，削弱房產的購買力，也會同時使銀行尚未處理掉的毒資產的價格降低，導致銀行的資本金不足。

這不過是美聯儲和銀行的美好願望，利率火山的爆發不一定會按他們的時間表。

房地產夢遊的腳步藉助著炒房團的拐棍，還能夠持續一段時間，但炒房終究不是辦法，必須有新增的購買力來支撐房地產價格，否則炒房團也會被高空套牢。

後續新增的買房者在哪裡呢？當然要靠年輕的一代人。

但是，美國年輕一代的處境卻相當不妙。

年輕人的新潮流：搬回家「啃老」去

在過去的30年裡，美國首次購房者的中位年齡段在30歲～32歲，而決定未來5年～10年房價的基本趨勢的則是20歲～30歲年輕一代的經濟承受力。

而目前這一代人最顯著的趨勢就是——搬回家去「啃老」！

傳統的「美國夢」就是在30歲左右能夠擁有自己的房屋，但是這個夢已被金融危機摧毀了。更現實的夢想就是搬進黑石的「租客帝國」，不過看起來要實現這個夢想也需要較強的經濟實力。現實是，自經濟衰退以來，越來越多的年輕人搬回父母家「啃老」去了。金融危機之後的5年裡，在25歲～34歲的「大齡青年」中，有14.2%的人回到了父母家，而危機之前，這一比例是10.5%；而在18歲～24歲的「小青年」中，回家住的比例高達54.6%。

對年輕一代而言，新增的工作機會大多是商場收銀員、麥當勞、酒吧招待、賓館服務員之類的崗位，這些大小青年們的年薪不過2.5萬美元，稅後月工資不過1700美元左右，還沒有醫保社保福利，黑石的「租客帝國」動輒開價每月1750美元～2000美元，年輕一代恐怕只有繼續在家「啃老」了。

美國人從小強調生活獨立，而且從前年輕人的確很少依賴父母，大學畢業還要和父母住在一起，這在同齡人中是一件相當沒有面子的事。可是，不住在家裡，就得支付高昂的房租，金融危機5年過去了，大學畢業的年輕人不僅找工作相當困難，而且工資水平普遍偏低，同時還要償還高額的學生貸款。

還學生貸款的壓力，可是中國同齡的年輕人很少體驗過的。

金融鬧危機，經濟不景氣，但美國大學的學費卻沒有放慢漲價的速度。大學本科畢業生一出校門的平均負債就高達4萬美元（包括父母背負的學生貸款），研究生則為5.5萬美元。

還想大學畢業就去創業？對不起，現在已經不是比爾·蓋茨和喬布斯那個時代了，那時公立大學的學費超級低廉，私立大學的學費與現在相比簡直不值一提，學生們還有聯邦和各州提供的種類繁多的獎學金，學生貸款構不成太大的壓力。21世紀美國年輕一代的創業動力，已被沉重的負債壓得奄奄一息。《華爾街日報》2013年8月13日曾經搞過一個調查，結果發現，「學生貸款的壓力是壓抑企業家精神的唯一和最大的因素」[6]。

學生貸款的總額已超過1萬億美元的大關，超過了信用卡和汽車貸款的總和，借貸的總人數接近4000萬人，近半的學生負債都集中在25歲左右的年齡段上，也就是最主要的潛在買房群體。

在經濟蕭條的情況下，他們能夠按時償還學生貸款嗎？很不幸，學生貸款的違約率已經處於30年以來前所未有過的糟糕境地。

在4000萬欠下學生貸款的年輕人中，有一部分學生是從商業銀行獲得的貸款，大部分人則是通過聯邦政府直接獲得的貸款，接受政府貸款的總人數為2780萬。其中，790萬人還在學校讀書，他們暫時不需要償還貸款。能夠準時還貸的只有1080萬人，剩下的900萬人不是已經違約（拖欠超過1年），就是處於延遲和寬限狀態。換句話說，就是不能準時還債的人與準時還債的人數幾乎同樣多！而790萬在校生一出校門就會像學長們一樣，半數難以還債。

如果加上商業銀行貸款的拖欠情況，學生貸款的整體違約率簡直就是慘不忍睹，在30歲以下有學生貸款的人口中，90天以上的嚴重拖欠比例高達35%。在4000萬未來的購房主力軍之中，1400萬人的信用可能崩潰，他們將被淘汰出局，因為銀行在審批按揭抵押貸款時，這一嚴重違約的信用記錄必然導致貸款申請遭到拒絕。

在美國，不僅買房申請按揭貸款時要查信用記錄，就是租房一般也要查信用情況，1400萬30歲以下的潛在購房人，不僅很難得到貸款買房，而且也不容易找到租房公寓，要想搬進黑石的「租客帝國」，還真是一場新的「美國夢」。

這就難怪美國的年輕人只有回家繼續「啃老」了。

2012年，在25歲～30歲年齡段的人口中，如果有學生貸款在身，銀行願意給按揭貸款的比例僅為4%。

年輕一代的購房能力受到重創，這是導致新房銷售持續不振的根本原因。2013年，美國新房銷售僅40萬套上下，不僅遠低於泡沫時代的130萬套，也大大低於2000年前後的90萬套，十幾年來，美國人口增長了不下4000萬人，而新房銷售竟不及2000年的一半。

展望美國房地產的未來，一方面止贖房的供應在2016年之前會持續猛增660萬幢，由於房屋空置卻無法拍賣所導致的供應短缺，又刺激了更多的新房開工，總的房產供應量將大幅增長；而需求呢？在真實的購房者中，有條件能貸款的人，大部分被華爾街炒房團擠出了市場，而在潛在的4000萬年輕購房者中，1/3已被淘汰出局，最終被房地產拋棄的人只會更多。

這就是房地產真實供求關係的未來趨勢，缺乏真實需求，炒房團又能支撐房價多久？

利率火山將燒著房地產

2013年7月12日星期五，按揭貸款利率出現了房地產業有史以來最大的單日飆升！如果一個貸款人在星期四看到的銀行30年固定房貸利率是4.2%，那麼星期五這一利率就漲到了4.575%。

僅僅在5月份，30年固定房貸利率才3.25%，7月卻一路沖向5%！

這當然都是伯南克惹的禍，他5月放風退出QE，6月再次強調決心，結果就是6月全球金融市場爆發了激烈動蕩。新興市場幾乎崩盤，華爾街驚魂未定，中國大鬧「錢荒」，體現在房地產貸款上，就是史上最劇烈的按揭利率飆升。

這僅僅是一場口頭演習，美聯儲的購債行動並沒有絲毫放慢腳步，市場心理的突變對金融市場的災難性影響可見一斑。

房貸利率上漲，自然意味著每月還款數額的上漲，如果出現持續劇烈的利率飆升，就必然會導致讓房主們猝不及防的「月供驚魂」，不僅違約的可能性大幅上升，而且房價也會超出人們的負擔能力。按照房地產業的經驗評估，房貸利率每上漲1個百分點，意味著房價的承受力（Afford-ability）下降10%，5—7月之間的利率飆升，導致了房價承受力出現了17%的陡降。

如果一個普通家庭每月用於房貸的支出固定為2000美元，那麼這個家庭所能夠承受的房價將隨著利率上升而下降。假如30年固定利息房貸的利率是2.5%，這家人能夠負擔50萬美元的房子，而當利率升到6.5%時，就只能負擔30萬美元。

當30年房貸利率從5月的3.25%，暴漲到7月的4.75%，兩者之間的利率之差折算成房價就是5萬美元左右的落差。

利率飆升不僅對房價構成了巨大的壓力，也影響到再貸款的生意。美國人之所以能夠把房子當提款機，就是每當利率下降時，鎖定利率的貸款人可以向銀行申請重新調整貸款條件，一方面降低利息水平，另一方面可以用提高貸款餘額的方式取出現金來消費，這也是美聯儲不遺餘力地推高房價刺激經濟的動機之一。如果利率上揚，那麼再貸款就無法套出現金，在儲蓄有限的情況下，人們只能減少消費。

利率上揚已是難以避免的趨勢，2013年下半年以來，美國各大銀行紛紛開始大幅裁減按揭抵押貸款的人員。7月，美國銀行（BankofAmerica）宣布完成裁員2萬人，這些人員負責處理遺留的按揭貸款壞賬；8月，美國最大的按揭貸款銀行富國銀行（WellsFargo）宣布裁員2300人；摩根大通計劃裁員15000人，其中3000人屬於按揭貸款人員；9月，美國銀行（BankofAmerica）宣布按揭貸款部門再裁員2100人；同時，花旗銀行宣布裁員2200人。

因為新房銷售跟不上，首次購房人的按揭貸款能力受到很大壓制，而舊房交易中多數人屬於炒房團，他們是全現金支付，並不需要申請房貸，前兩年銀行房貸部門之所以生意紅火，利潤滾滾，靠的是美聯儲的超低利率政策刺激出來的大規模再貸款風潮。2012年，美國再貸款的規模高達1.25萬億美元，而2014年預估僅剩3880億的生意。

利率潮流悄然轉向，新房現房的貸款仍未見起色，而再貸款也已成明日黃花，銀行留著這麼多按揭貸款的人還有什麼用？

銀行已經看到利率上揚的趨勢，大裁員不過是未雨綢繆罷了。

利率火山如果真的噴發，房地產的前景將非常暗淡。

直接受到強烈衝擊的當然是按揭抵押貸款。2007年危機前的30年固定按揭利率是7%，而20世紀90年代末是9%。從2013年5月的3.25%，到回歸正常狀態的7%～9%，利率變化豈止是翻天覆地！

美國家庭中位收入水平是5萬美元，除掉納稅、保險等強制性費用，可支配收入也就是3.5萬左右，平均每月為2900美元。一個四口之家，衣食住行水電氣油網路電話等開支，一大半的收入就沒了，能夠用於房貸的固定支出也就在1200美元上下。在7%～9%的房貸利率水平上，只能負擔16萬～17萬的房貸，他們能承受的房價大致在20萬左右。而2013年8月，美國新房的中位價是25.7萬，現房是23.7萬，房價明顯已被高估，高出約3萬～5萬，這高出的部分就是QE的結果，如果QE退出，這部分上漲的房價將被迫回吐。

利率火山將嚴重壓制房價上漲的真實需求。

如果房地產市場上60%的購買者都是現金支付，特別是財大氣粗的華爾街炒房團，是不是利率火山爆發對他們就沒有影響呢？

答案是否定的。

以黑石為代表的「租客帝國」，存在著危險的模式缺陷。

「租客帝國」的致命陷阱

從表面上看，美國住房自有率的下降，意味著更多的人必須租房居住。2013年美國住房自有率已經跌到了1980年的水平，對於「租客帝國」的模式而言，應該是天大的喜訊，但是問題並沒有這麼簡單。

「租客帝國」的模式貌似合理，但實際上卻存在著致命的缺陷。

被迫租房的家庭，主要都是經濟條件一般或者較差的家庭，他們要麼是從前的房主，被銀行掃地出門；要麼是剛組建的新家庭，正被學生貸款和其他負債壓得喘不過氣來。如果租戶以美國的中位家庭為代表，假如他們承受不起按揭月供，那麼他們能夠承受的房租同樣是有限的，而且增長空間不大。

由於華爾街炒房團的帶動，超級廉價的出租房資源已被迅速瓜分完畢，而房價的快速攀升，使炒房團的投入產出比不斷下降。2012年年初，炒房團投資的租金回報率高達14%～27%，而到2013年下半年，租房的收益率迅速降至3%～4%。與此同時，華爾街炒房團的平均出租率僅50%，遠不如當初預計的那樣高。黑石算是表現比較好的，出手早，買價低，資金大，形成了規模效應，出租率超過了80%，但整體獨棟房出租的收益率也只有6%，其他炒房團很難超過黑石。

管理數萬幢分散在全國各地的房產，是一件砸石頭的苦力活，屬於勞動密集型產業，這與管理住客高度集中的連鎖酒店完全不同。「租客帝國」的每一幢房子都相當於一個迷你酒店，日常維護和經營管理的成本很難大幅降低。

「租客帝國」試圖以工業化的大規模定製產品，來滿足不同地理位置、不同氣候條件、不同生活習慣、不同族群風俗的客戶需求，特別是千差萬別的個性化偏好，更是難以面面俱到。住家不同於吃麥當勞和住酒店，一頓或一夜就解決問題，居住是長期的、個性化的過程，它與每一個人的心理感受息息相關。

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