31.第31章 風雲再起，華爾街炒房團在行動(5)

美國20世紀90年代曾興起過一陣以互聯網替代房地產中介的風潮，理論上非常合理，實際上卻行不通。因為人們必須走進那幢房子，觸摸廚房的檯面，擰開浴室的水龍頭，踏上柔軟的地毯，走上陽台呼吸著清新的空氣，才能確定是不是會發生名叫喜愛的那種奇妙的化學反應。

所有大批量生產的東西，都有一個基本的條件，就是人們對該產品沒有、也不需要發生任何特殊的感情聯繫，住房顯然不屬於此類。

這些只是經營模式的缺陷，而更致命的是融資模式的潛在危險。

的確，利率飆升對黑石和其他的華爾街炒房團已經拿下的房產並不構成直接威脅，因為它們基本採用的是全現金購買。但是，6%這樣的收益率是不足以支撐起一個有潛力的商業模式的，特別是在模式形成的初期。要想成功實現「租客帝國」的理想，華爾街炒房團必須不斷擴大規模，以規模效應降低的成本，來抵償人員不斷膨脹的支出，它不僅要面對購房成本的不斷上升和租戶支付能力增長有限所造成的瓶頸，而且還要遭受融資成本飆升的嚴峻考驗。

華爾街炒房團的資金源於資本市場和大銀行，德意志銀行就是「租客帝國」模式最大的資金供應者。當利率火山爆發時，回購市場、利率掉期、債券股票都會遭受滅頂之災，資本市場流動性陷入枯竭。各大銀行自身難保，對沖基金哭天喊地，哪裡還有資金去擴大「租客帝國」的疆域？

更可能發生的是，炒房團內部的眾多機構爆發資金鏈斷裂，被迫大規模拋售房產套現，此時，房主們被「月供驚魂」逼得大規模違約，炒房的散戶們嚇得四散奔逃，誰有能力接住動輒成千上萬幢房屋的拋盤？

「租客帝國」恐怕在下一輪利率危機到來之前還沒來得及達到規模效應，就已經命喪黃泉了。

勝利大逃亡的路線圖

當初，炒房團為了搶佔止贖房市場的有利位置，出手大氣，胃口生猛，不惜重金整修。隨著房價的快速攀升，炒房團的初期投入大幅增加，而出租率卻差強人意，風險的陰雲開始聚集。2013年5月以來的利率飆升，把炒房團的大佬們嚇得不輕，融資成本大幅上漲，搶房競爭日趨激烈，而空置率卻居高不下，租金收入潛力有限，「租客帝國」的理想越來越像是「雞肋」，食之無味，棄之可惜。

華爾街炒房團的大佬們不得不開始考慮退路了。

最早嘗試「止贖—出租」模式的對沖基金CarringtonHoldings，一看風向不對，於2013年5月底開始撤退，基金的CEO坦率地承認：「我們看不到足夠的回報來刺激進一步的投資。」那些仍在撲進該市場的炒房團，被他稱為是「傻錢」。

但是，炒房團要想全身而退卻絕不是簡單的事情，最笨的辦法就是直接賣房。

對沖基金和PE們從一開始就沒打算長期成為房產管理者，既沒這樣的理想，更無這樣的興趣，他們的思路就是低買高賣，從中賺取價差，而且時間越短越好。但是在房地產市場上直接拋售數萬幢房屋，幾乎完全不現實，房產市場上沒有人能夠接得住這種規模的賣盤。

另外，直接賣房的交易成本將高得驚人，設想一下賣房之前要再次翻新數萬幢住房，要在全國媒體和網路上發布賣房廣告，還要雇無數人接待無數撥的看房者，才能找到潛在的合格買主；然後審查每個家庭的信用記錄、工作情況、犯罪案底、銀行流水，才能確定他們是否能夠得到貸款以及貸款利率，這需要協調大量銀行的工作；接著就是簽訂數萬份購房協議，最後還要到地方政府登記、過戶、交稅，這中間涉及的人力和工作量將會非常驚人。從全身而退的路徑考慮，只有金融市場才能吞吐炒房團的拋售規模。

對於炒房團而言，最理想的撤退路線就是將房地產信託（REITs）基金搞上市，既能套現規避自己的風險，還能在「租客帝國」的遊戲中繼續玩下去，以股民的錢來冒險賭一把，贏了好處是自己的，輸了自有一大幫替死鬼扛著。大佬們進退有據，坐看雲捲雲舒。

第一個吃螃蟹的炒房團玩家就是「銀灣」（SilverBay）地產信託，它於2012年12月掛牌上市，公開募集資金。旗下有出租房產2548幢，共投入資本3億美元，購房均價約12萬美元，每幢平均租金為1126美元，出租率為46%。其中，有900幢購入的時間在2012年6月之前，出租率達到了91%。2012年第四季度收入400萬美元，全年運營成本2460萬美元，2012年處於凈虧損狀態。在出租率飽和的情況下，年收入可達4200萬美元，預計2013年實現盈利。

銀灣公司計劃上市融資2.45億美元，用35%的股權收回了3億美元的購房成本的82%。發行價18.5美元，炒房團的身價立刻漲到4.55億美元。此時，82%的原始投資的風險其實已經轉嫁給了投資人，自己仍然是大股東。如果搞得好，股票升值，炒房團是大贏家；要是商業模式行不通，炒房團從股市上抽身走人，遠比在房地產市場上挨家挨戶地推銷房子要容易得多，那些賣不掉的房子就留給股民做紀念好了。

上市真是一步妙棋，炒房團處於可戰、可守、可走的有利位置。

然而，投資人和股民的警惕性比危機前提高了不少，「銀灣」的首次亮相併沒有受到預期的熱烈追捧，上市半年就跌破了發行價，此後竟一直沒有緩過勁來。

眼看著銀灣上市，其他炒房團也急不可耐起來。

美國殖民房產（ColonyAmericanHomes）緊鑼密鼓地準備在2013年5月上市，它的資產規模遠比銀灣更大，到4月底持有9931幢止贖房產，主要集中在鳳凰城、加州、佛羅里達和得克薩斯。它計劃融資2.45億美元。正當美國殖民房產興奮地期待上市鐘聲敲響之際，伯南克出來放話準備退出QE，噩耗傳來華爾街一片狼藉，利率上漲的預期使投資人對房地產項目立刻失去了胃口，銀灣和其他房地產類的股票跌得一塌糊塗。眼看大勢已去，美國殖民房產不得不宣布推遲上市的計劃。

炒房團中也有不信邪的，美國出租房產（AmericanHomes4Rent）就是其中之一，它堅持要在6月上市。美國出租房產公司的規模比美國殖民房產更大，它已經投入了25億美元的巨額資金，持有14210幢房產，購房均價為17.6萬美元，比銀灣的買入成本高出了5.6萬。為什麼非要趕在6月上市呢？因為它在2012年11月曾大手筆砸進了7億美元搶房子，那時的買入價格已經不低，根據業內的經驗，從大批量買入、翻修到出租的最佳時點是6個月，因為租戶已經大量簽約入住，還沒有出現租戶搬家或退租的現象，此時的租戶最穩定，租房率也最高，現金流最好看。要是錯過這一時點，財務報表就很難說了。

頂風作案是要付出代價的，在6月錢荒的時刻上市，註定會以悲劇收場。美國出租房產原計劃募集12.5億美元，結果只搞到了7億，相當於股票價格打了44%的折扣。

本來上市是炒房團最理想的退路，而且也是他們在2012年年初就考慮好的方案，誰知道計劃趕不上變化快，利率飆升來得太突然，超出了他們的預期。

眼看上市的路走不通，炒房團的老大黑石有點沉不住氣了，它進入止贖房市場就是抄底之後快速退出的思路，搞PE的超級大佬要是長期陷入婆婆媽媽的租房事務，成何體統？

上市應該說也是黑石的最佳選擇，但前車之鑒歷歷在目，利率飆升大勢所趨，如果這條路暫時走不通，那就需要立刻開始尋找其他的退出線路。

逃亡的第二戰場：租金抵押證券

就在「美國出租房產」的IPO亮相跌得鼻青臉腫之時，黑石已經著手開闢逃亡的第二戰場了，這就是租金抵押證券。

2013年7月31日，《華爾街日報》報道，「黑石、德意志銀行共商發行租金抵押債券」，即RBS（RentalBackedSecurities）債券，消息傳出立刻引發了房地產和金融行業的熱烈討論。

這將是世界上第一種以房屋租金為抵押的債券，堪稱華爾街資產證券化的最新玩法。華爾街信奉的理念是，只要有未來的現金流，現在就做成證券，明天就把它賣掉。

理論上說，房屋租金是一種相對穩定的現金流，而成千上萬的房屋租金，可以彙集成一個資產池，經過複雜的分離技術處理，將大小不一、信用不齊、時限不等、風險不同的租金收入，提煉成標準化的債券產品，這與MBS（按揭抵押證券）性質上類似，來源上有所不同。MBS靠的是每月還貸的現金流，而RBS則是租金的現金流。

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