32.第32章 風雲再起，華爾街炒房團在行動(6)

金融危機之後，MBS的名聲已經臭大街，華爾街除了有政府間接擔保的房利美和房地美還能發行MBS之外，其他投資銀行製造的MBS產品基本上斷了銷路。美國有句諺語：第一次被騙是別人的錯，第二次被騙是自己的錯。無論MBS的發行商如何洗心革面、痛改前非，十年之內很難有太大的起色了，正所謂一朝被蛇咬，十年怕井繩。只有這一代慘遭傷害的投資者退出歷史舞台，而新一代完全沒有切膚之痛的投資人進入市場，MBS所帶來的心理創傷才能真正癒合。

在目前的市場狀態之下，RBS最多只能成為一個迷你版的MBS，無論是規模還是重要性方面都與2007年之前的MBS無法相提並論。

MBS以房屋為抵押，RBS也是如此。黑石第一次RBS債券發行的規模不大，大約2.4億～2.75億美元，抵押的房屋資產總值約3億～3.5億美元，所對應的出租房為1500幢～1700幢，平均每幢出租房需要產生17.2萬美元的現金流，如果每幢房屋的平均月租金為1500美元，大約為10年的租金總收入。這意味著債券一旦銷售成功，黑石就相當於變相賣掉了這些房子，其餘風險全部轉移給了投資債券的買家。如果債券違約，那被抵押的房子就是黑石留給投資人的紀念品，反正錢已經裝進黑石的口袋了。

黑石發行RBS債券的承銷商就是歐洲大陸最像華爾街打法的德意志銀行，僅僅在2013年上半年，德意志銀行就為黑石組織了36億美元的融資，成為大銀行中首屈一指的止贖房收購的融資提供者。

為了確保RBS的首發成功，黑石和德意志銀行必然會搞「開業大酬賓」，不僅債券發行的規模小，而且抵押資產的質量與數量也會頗為優良和充裕，同時，在價格上也會有較大讓利，10年的租金現金流，如果賣成7年，投資人還不搶瘋了。

RBS債券靠譜嗎？

至少這次評級機構吸取了從前的教訓，穆迪們非常小心謹慎。黑石倒認為評不評級對第一單生意並不重要，這次的RBS即便是沒有評級，也不會影響銷售，只要給的回報有足夠的吸引力。畢竟市場中對收益率飢不擇食的基金們，正捏著鼻子在資產的「垃圾堆」里四下翻撿，尋找著可以聊以充饑的殘渣剩飯。它們的心態普遍是：寧可以後毒發身亡，也比現在活活餓死強些。黑石的首單RBS肯定會讓它們的眼中冒出綠光來。

從表面上看，RBS的風險在於它缺乏歷史數據，很難給違約風險定價。但從邏輯上分析，RBS甚至不如次貸生成的MBS的質量。租戶和房主的心理是有本質差別的，就算是危機前的次級貸款人買房，他們缺少的是穩定的收入來源，但並不缺少房主對自己財產的熱愛和盡心。租戶就不一樣了，房子並不屬於他們，精心護理房屋絕不是他們考慮的重點，因此房屋維護成本會更高。PE和對沖基金的經理們搞投資是內行，做Excel表格計算容易，但管理數萬幢止贖房產就複雜多了。

基金經理們當然不會自己管理如此規模的物業，具體事務必須外包給當地的管理公司。不過，許多問題是外包公司難以解決的。租戶的信用參差不齊，經濟能力各不相同，在收入增長受到嚴重擠壓的「新常態」時代，找到並留住合格的租戶是一項複雜和細緻的工程，基金經理鞭長莫及，外包公司事不關己。

止贖房產密集的地方，通常都是貧困人口集中的社區，普遍存在著經濟能力薄弱的問題。租金與月供的金額差距並不大，甚至月供的壓力要小於租金，如果租戶是還不上月供被銀行踢出來的家庭，他們準時支付租金的能力又會強多少？

租戶可以簽一年的租房協議，也可能寧願損失一些定金而提前搬家，由於涉及金額和責任遠比買房少得多，租房的違約率必然遠大於按揭貸款的違約率，結果房屋將被空置，直到找到下一個租戶為止，這中間的間隔期有多長，租金損失有多大，同樣缺乏數據統計。

由於租戶並不像房主那樣精心維護房屋，如果由於下水道堵塞、房頂漏雨、空調不冷、暖氣不熱、蟑螂肆虐、地下室進水等等常見問題，租戶要求的維修工作沒有立刻到位，他們有可能憤怒地停止支付租金。如果租戶遭遇裁員、重病或任何意外而導致喪失工作能力，沒有人能立刻將他們趕出房子。各州法律都保護租戶的權益，短則幾個月，長則一年以上，這些意外的損失究竟有多少，誰也不清楚。

黑石的第一單RBS債券生意，將拉開新一輪房地產冒險的競賽。租房市場的總規模高達1.5萬億美元，一旦RBS成功，大量新的RBS將會批量上市，在收回本錢之後，繼續滾動下去就是無風險的凈賺了。RBS發得越多，房地產價格漲得越快。不過，房價迅速上漲也將導致租金收益率的快速下降，為了維持足夠的收益率，炒房團有可能開始聯手推高租金水平，畢竟更高的房價、更高的利率和更嚴的按揭貸款，將迫使更多的人進入租房市場，而在這裡，炒房團已經為他們準備下高租金的盛宴。不斷加大的壓榨力度，最終將導致租戶的大面積流失和RBS債券的崩潰。

在「勝利大逃亡」的心態之下，RBS債券最終必然高估其價值，而低估其風險，再次矇騙世界各國的投資者，這才是華爾街的看家本領！

申論

始於2012年3月的美國房價大反彈，並不能說明房地產行業出現了真正的復甦，這個市場主要是炒家的市場，而不是買家的市場。普通人在價格反彈中難受其益而易遭其害。

在房價上漲中，最大的獲利者還是華爾街。

2008年危機中，中產階級用自己的血汗錢拯救了華爾街，而華爾街轉頭就用他們的錢來奪走本屬於他們的房產，進而迫使他們成為「租客帝國」的租戶，繼續用血汗錢來供養華爾街，這無異於將中產階級搶劫了三次！

美國政府號稱是民選的政府，它本該代表選民的利益，但是在處理房地產的政策上，卻明顯偏向華爾街，任由選民的財富遭受華爾街的反覆洗劫。

難道除了縱容華爾街炒房團四處打劫，就沒有其他辦法解決房地產的止贖危機嗎？

當然不是！

合乎邏輯也合乎正義的救助方法其實很簡單，既然華爾街接受了政府和納稅人的拯救，它就理所當然地應該放棄止贖房產的所有權，因為這些房產已經被納稅人出資贖回了，它們不再屬於華爾街，而應該屬於納稅人，納稅人可以委託政府代管止贖房資產。

拖欠就是拖欠，違約還是違約，止贖房主必須受到懲罰，他們的代價就是喪失房產所有權，地方政府只需在房產登記中標註這些房產屬於代管資產即可。

然後，地方政府可以和止贖房主們制定出一份重新贖回房產所有權的租金協議，將房產重新租給原房主，價格可以非常低廉，只要這些房主連續若干時間不出現租金違約，就可以重新贖回產權。這時候，租金將替代原來的房產稅，繼續為地方政府提供收入，改善學校、治安、醫院等公共服務的水準。

這樣一來，止贖房主不必被掃地出門，市場上也不會有大量止贖房拋售，房價暴跌的一大根源就被消除了。止贖房主仍然在照料自己的房子，社區中也不會出現雜草叢生、盜賊肆虐的安全隱患，社區整體房產價值自然得以穩定。

在大幅降低租金的情況下，止贖房主們的經濟壓力大為減輕，他們將努力工作，重新恢復元氣，爭取早日贖回自己的房產，這將大幅減少眾多的家庭悲劇，降低社會的綜合成本。

隨著經濟的逐步好轉，真正的購房者將獲得參與房地產復甦的機會，只有他們的廣泛參與，才能將房地產逐步拉出衰退的泥沼。

在合理的政策之下，根本不需要華爾街炒房團來人為推高房價。現在的麻煩是，房地產再度出現了大規模的投機現象，與上一次廣泛的散戶炒房不同，這一次機構成了主力玩家，他們入市快，一旦風向不對，跑得會更快。房價不是更趨平穩，而是潛伏著更劇烈的震蕩，房地產不是在走向復甦，而是加速奔向下一次的崩潰。

參考文獻

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